Обратный договор купли продажи

Обратный договор купли продажи

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Общество (поставщик) заключило договор поставки товаров. Условиями указанного договора предусмотрен обратный выкуп товаров в случае, если приобретенные материалы не будут использованы при выполнении работ по капитальному и текущему ремонту. С учетом наступления указанных обстоятельств принято решение о возврате ранее приобретенных покупателем товаров.
При возврате части товаров поставщику последний возвратит покупателю уплаченную за них денежную сумму. Цена товаров, исходя из которой будет рассчитываться сумма, подлежащая возврату, не будет изменяться сторонами договора.
Как толковать условия заключенного в данном случае договора поставки в части обратного выкупа товаров: как возврат в рамках заключенного договора или как свидетельствующие о заключении сторонами нового договора поставки?

Прежде всего отметим, что по смыслу ст. 431 ГК РФ окончательное толкование условиям заключенного сторонами договора, в том числе и договора поставки, указанного в вопросе, может дать лишь суд с учетом не только буквального толкования содержащихся в нем слов и выражений, но и, при неясности последних, других условий договора и его смысла в целом, а также действительной общей воли сторон с учетом цели договора. При этом суд может принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Поскольку правовой анализ договоров не входит в компетенцию службы Правового консалтинга, постольку по данному вопросу мы можем сформулировать лишь наше экспертное мнение, основанное только на информации, изложенной в вопросе, которое может не совпасть с решением суда, принятым с учетом всех обстоятельств дела.
Как следует из вопроса, в рассматриваемом случае условиями договора поставки был предусмотрен обратный выкуп товаров поставщиком при условии, что приобретенные покупателем материалы не будут использованы при выполнении работ по капитальному и текущему ремонту.
Законодательство не содержит в себе определения термина «обратный выкуп», однако слово «выкуп» обыкновенно употребляется им для обозначения сделок по купле-продаже вещей или ценных бумаг как на добровольных (например, при аренде с правом выкупа), так и на принудительных началах (например, при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд), в том числе и в случаях, когда лицо, изначально выпустившее их в оборот, приобретает их у нынешних владельцев (например, при выкупе ценных бумаг эмитентом)*(1),*(2).
Следовательно, если исходить только из буквального толкования слов и выражений, содержащихся в рассматриваемом договоре поставки, на первый взгляд, можно констатировать, что стороны пришли к соглашению заключить договор купли-продажи по приобретению поставщиком у покупателя неиспользованных последним в своей деятельности товаров, купленных им ранее у поставщика, то есть, по сути, совершить новую сделку купли-продажи, в которой поставщик будет покупателем, а покупатель выступит в качестве продавца.
Тем не менее, если из контекста других условий договора поставки, его смысла в целом, действительной воли сторон и цели заключения такого договора вытекает, что именно покупателю принадлежит право определять, будут или нет возвращены неиспользованные товары поставщику, а поставщик при выражении покупателем намерения воспользоваться этим правом обязан принять данные товары обратно и возвратить уплаченную за них денежную сумму без каких-либо изменений цены товаров, по которой их приобретал покупатель, то в этом случае, на наш взгляд, такой возврат должен рассматриваться лишь как осуществление покупателем права на односторонний частичный отказ от договора поставки, предоставленного ему этим договором.
По нашему мнению, в этом случае можно провести аналогию с положениями ст. 502 ГК РФ и ст. 25 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I «О защите прав потребителей» (далее — Закон N 2300-I), которые предусматривают право покупателя по договору розничной купли-продажи потребовать обмена товара надлежащего качества на аналогичный товар с иными внешними характеристиками, а при отсутствии аналогичного товара — возврата уплаченной за него денежной суммы, а также нормами п. 4 ст. 26.1 Закона N 2300-I об отказе потребителя от товара надлежащего качества, приобретенного дистанционным способом. В правоприменительной практике такие действия покупателя характеризуются именно как односторонний отказ от договора в смысле, придаваемом этому понятию ст. 310 и ст. 450.1 ГК РФ*(3).
В свою очередь, если отказ от договора происходит в полном объеме, то это влечет за собой прекращение такого договора, а если частично — то его изменение в соответствующей части (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Иными словами, если в предусмотренных выше случаях покупатель возвращает продавцу часть товаров, приобретенных по договору, или все товары целиком, то это не рассматривается как заключение «обратной» сделки между продавцом и покупателем, а рассматривается лишь как изменение условий ранее заключенного ими договора купли-продажи или его расторжение.
При этом обязанность продавца вернуть покупателю уплаченную за товар денежную сумму возникает не только в силу специальных норм, но и в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ, так как переданный в обмен на эту сумму товар возвращается к продавцу, а следовательно, покупатель остается без встречного предоставления по договору.
Безусловно, ни ст. 502 ГК РФ, ни положения Закона N 2300-I не могут быть применены к договору поставки, отличающемуся от договора розничной купли-продажи субъектным составом и целью приобретения товара (ст. 492 и ст. 506 ГК РФ). Однако в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, позволяющего сторонам включать в договор любые условия, не противоречащие закону, а также п. 1 ст. 310 и п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, из буквального толкования которых следует, что право на односторонний отказ от договора для той или иной его стороны может быть предусмотрено не только законом, но и договором, стороны договора поставки могут предусмотреть право покупателя на возврат товара надлежащего качества поставщику при наличии определенных этим договором условий.
Таким образом, учитывая, что в рассматриваемом случае условия возврата товаров и право покупателя их возвратить изначально были зафиксированы в договоре поставки, а цена товаров, исходя из которой будет рассчитываться возвращаемая поставщиком покупателю денежная сумма, изменению подлежать не будет, то соответствующие условия могут рассматриваться в качестве предусмотренного договором права покупателя на отказ от договора. Соответственно, возврат покупателем лишь части товаров будет означать изменение условий договора поставки о количестве и о цене такого товара, а не заключение нового договора.
Тем не менее повторимся, что такой вывод основан только на информации, содержащейся в вопросе, и не может учитывать реальное содержание условий рассматриваемого договора в их смысловой взаимосвязи.
В заключение отметим, что в разъяснениях контролирующих органов и правоприменительной практике также встречается подход, что при квалификации отношений сторон во внимание должны приниматься все фактические обстоятельства дела, а не только формальные признаки, в том числе и содержащиеся в договоре слова и выражения типа «выкуп», «обратная реализация» и т.п.
Так, например, в письме Минфина России от 10.04.2019 N 03-07-09/25206 условия договора об обратном выкупе истолкованы именно как условия о возврате товара, а в одном из своих определений Верховный Суд подчеркнул, что возврат имущества продавцу в случае расторжения договора купли-продажи по тем или иным основаниям не является обратной реализацией, а должен рассматриваться именно как возврат, даже если право собственности на имущество уже было зарегистрировано за покупателем на момент расторжения договора*(4).
Однако напомним, что с учетом прерогативы суда оценивать доказательства, представленные сторонами, в их совокупности, взаимосвязи и по своему внутреннему убеждению (ст. 71 АПК РФ) и с учетом индивидуального характера каждого спора позиция, выраженная судами по тем или иным делам, не гарантирует аналогичных выводов по другим делам с похожей фабулой.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Смотрите в этой связи, например, ст. 240, ст. 241, ст. 279, ст. 624 ГК РФ, ст. 223 Кодекса торгового мореплавания РФ, п. 2.3 Положения о порядке проведения расчетов по государственным ценным бумагам, утвержденного приказом Минфина РФ от 06.04.1998 N 57.
*(2) Отметим, что в ряде случаев в законодательстве под выкупом понимается также осуществление выплат определенному лицу, влекущее за собой прекращение какого-либо права этого лица в отношении лица, вносящего выкупную стоимость, или его имущества (смотрите, например, ст. 593 ГК РФ).
*(3) Смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 04.12.2018 по делу N 33-21256/2018, апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 30.08.2018 по делу N 33-3264/2018, апелляционное определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда от 03.02.2016 по делу N 33-326/2016, апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 12.05.2016 по делу N 33-5873/2016, апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 08.04.2015 по делу N 33-3370/2015.
*(4) Смотрите определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.03.2019 N 301-КГ18-20421.

Образец договора купли-продажи с выкупом 2019 скачать бесплатно типовой бланк пример форма распечатать

Образец договора купли-продажи с выкупом 2019 скачать бесплатно типовой бланк пример форма распечатать

На нашем сайте вы можете Образец договора купли-продажи с выкупом 2019 скачать бесплатно по ссылке ниже.

Типовой Образец договора купли-продажи с выкупом 2019

Скачать Договор купли-продажи с выкупом

Договор купли-продажи

с правом на обратный выкупа

г. ______ «__» ______ 20__ г.

______________________, именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице ___________, действующего на основании ______, с одной стороны и _____________, именуем__ в дальнейшем «Покупатель», в лице ____________, действующей на основании ______, с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать ____________ и относящиеся к нему документы в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется осмотреть _________, принять и оплатить его на условиях, установленных настоящим договором.

1.2. Сведения о товаре:

• _______________________________;
• _______________________________;
• _______________________________;
• _______________________________;
• _______________________________.

1.3. Продавец обязуется:

• передать __________ и относящиеся к нему документы Покупателю на условиях, установленных настоящим договором;
• обеспечить перевозку _________ своими силами и за свой счет;
• застраховать _______ при перевозке по обычно принятым рискам;
• передать ________ в количестве и качестве, соответствующих требованиям договора, в таре и упаковке, исключающих возможность его порчи (уничтожения) при перевозке;
• заменить некачественн_________ в течение _____ дней с момента получения от Покупателя извещения о некачественности _______, либо в течение _____ дней с момента получения такого извещения возвратить Покупателю уплаченную им цену ______________;
• передать ____________ свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец знал или не мог не знать.

1.4. Продавец имеет право ___________ осуществить обратный выкуп ____________ у Покупателя.

1.5. Покупатель обязуется:

• осмотреть и принять ____ в _ -дневный срок. При обнаружении несоответствия ______ требованиям настоящего договора Покупатель в указанный срок направляет Продавцу извещение (рекламацию), содержащее данные о характере обнаруженного несоответствия;
• уплатить за _____ его цену в соответствии с условиями настоящего договора;
• передать _____ и относящиеся к нему документы в собственность Продавца в случае его обращения с просьбой об обратном выкупе товара до истечения срока, указанного в пункте 1.4 настоящего договора.

2. ЦЕНА ТОВАРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена ________ составляет ____________ рублей. Цена __________ включает: ____________________.

2.2. Расчеты по договору производятся путем: ________________.

2.3. Форма оплаты: _____________________________________.

2.4. Покупатель вправе воздержаться от оплаты стоимости ____________ в случае, если у него отсутствовала возможность осмотра по вине Продавца.

2.5. В случае заключения договора обратного выкупа товара Продавец обязуется уплатить за товар сумму______________.

3. ПОРЯДОК ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА

3.1. Передача ______ в соответствии с условиями настоящего договора производится в _______________.

3.2. Переход риска утраты или повреждения ______ определяется в соответствии с требованиями гражданского законодательства, действующего на территории России.

3.3. Перевозка _____ до места передачи осуществляется ______ за счет ____.

3.4. Продавец передает Покупателю _____ в течение _______ со дня

подписания настоящего договора.

3.5. Покупатель оплачивает ____ в следующие сроки: ___________________.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За просрочку платежа Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере __% от суммы договора и пени из расчета _% от суммы договора за каждый день просрочки.

4.2. За просрочку передачи ______ Продавец уплачивает Покупателю пени в размере ___% его стоимости за каждый день просрочки.

4.3. За передачу ____, качество которого не соответствует условиям настоящего договора, а также за передачу некомплектного _____ Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере ________.

4.4. За отказ от заключения договора обратного выкупа товара Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере __________________.

4.5. Уплата неустойки не освобождает стороны от обязанности исполнить свои обязательства, вытекающие из настоящего договора. Меры имущественной ответственности сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, применяются в соответствии с нормами законодательства, действующего на территории России.

5. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в том случае, если они оформлены письменно и пописаны обеими сторонами договора.

5.2. Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон и в других случаях, предусмотренных ГК РФ и другими законами.

6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

6.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между сторонами.

6.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров стороны вправе передать их на рассмотрение в арбитражный суд _______________.

7. АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Настоящий договор составлен в ____ подлинных экземплярах на русском языке, имеющих равную юридическую силу.

У каждой из сторон находится один экземпляр настоящего договора.

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Продажа квартиры

Обратный выкуп недвижимости

Содержание статьи:

Обратный выкуп недвижимости

Обратный выкуп недвижимости является,по сути инвестицией. Причем вложения осуществляются в еще недостроенную площадь новостройки. По истечению определенного времени, компания-застройщик гарантирует выкуп приобретенной площади у инвестора. При этом сверх стоимости выплачиваются проценты как преимущественные гарантии сделки.

Институт обратного выкупа за рубежом применяется повсеместно. Касается это не только сферы недвижимости, но и рынка ценных бумаг и драгоценностей. Процедура выкупа просматривается в банковской сфере, телекоммуникациях и IT. В России такой лизинг является новинкой, поэтому пока не достиг нужного уровня.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 (800) 550-38-47 — Вся Россия

+7 (499) 553-09-05 — Москва

+7 (812) 448-61-02 — Санкт-Петербург

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Впервые на территории РФ сделка обратного выкупа произошла в 2008 году. Во время очередного финансового кризиса, несколько крупных компаний пожелали выкупить собственные акции. Среди таких компаний: «Северсталь», «Sollers», «Норильский никель».

На рынке недвижимости обратный выкуп (sale-pay-back) стал известен благодаря сотрудничеству строительной компании «Дон-Строй Инвест» и ОАО «Банк ВТБ». В реализуемые этим объединением жилые комплексы можно выгодно вложить денежные средства под согласованный годовой процент.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Данная программа выгодна строительной компании (эмитенту) по следующим причинам:

• Преобразовать структуру денежного финансирования (в период строительства затраты покрываются за счет вложений инвесторов, завершив постройку производиться выкуп доли вкладчика и собственность продается выгоднее и сразу);
• Избавление от убыточной ликвидности (убыточную застройку оканчивают на деньги инвесторов, а готовое жилье всегда пользуется спросом; при постепенной реализации квартир новостройки вкладчикам выплачиваются обещанные дивиденды);
• Улучшение имиджа компании (богатая компания может поступиться незначительным убытком в силу поднятия рейтинга).

Условия покупки квартиры с услугой «обратный выкуп»

Услуга sale-pay-back заключается в несколько этапов:

1. Эмитент (компания-застройщик) реализует недвижимость на начальной стадии постройки. То есть фактически жилья еще нет. Площадь квартиры и расположение в ней комнат расчерчены в технической документации и находятся в стадии проекта.
2. Покупателю-инвестору предлагается оплата рисков в виде оговоренных процентов и обязательный выкуп собственности после завершения строительства. При этом покупатель может жилье не продавать и оставить в собственное пользование.

Соглашение об обратном выкупе недвижимости обязательно должно содержать:

• Предполагаемые сроки завершения строительства.
• Оцениваемую стоимость объекта сделки.
• Гарантии и обязательства сторон сделки.
• Штрафные санкции в случае отказа любой из сторон от осуществления пунктов соглашения.

Условия сделки предполагают право инвестора перепродать собственную долю другому лицу во время постройки.

Обратный выкуп недвижимости должен приносить инвестору определенную прибыль. В противном случае такая сделка считается обычной, как и покупка квартиры в недостроенной новостройке.

Договор обратного выкупа недвижимости

Договор sale-pay-back представляет собой совокупность двух юридических документов: получение займа строительной компанией от покупателя-инвестора и продажа инвестором через оговоренный срок собственности в пользование получателя инвестиций. Если обратного выкупа не предполагается, то такую сделку нельзя назвать sale-pay-back и она фактически является покупкой недвижимости у застройщика.

Договор обратного выкупа недвижимости заключается в нескольких образцах: один для инвестора, один для получателя займа.

Образец договора должен соответствовать определенными требованиями:

• Достоверная и полная информация об объекте недвижимости.
• Наличие полного перечня документов на правообладание собственностью.
• Гарантии отсутствия иного собственника.
• Утвержденная стоимость инвестирования указанная числом и прописью.
• Полные ФИО участников сделки или представителей от организаций.

В заключаемом договоре обязательно должна содержаться следующая информация:

• Нотариально удостоверенные копии регистрационных документов участников сделки (копия паспорта физ. лица, копия выписки из регистрации для юр. лица).
• Срок осуществления сделки и гарантии выполнения условия к указанной дате.
• Компенсационная уплата в случае нарушения договоренностей.
• Схема застройки, утвержденная архитектором.
• Нотариальное удостоверение супруга (при необходимости).
• Порядок исполнения договора.
• Возможность изменения и расторжения соглашения.

Порядок покупки квартиры с возможностью обратного выкупа

Порядок покупки квартиры с возможностью выкупа напоминает процедуру купли-продажи собственности.

Процедура оформления состоит из следующих этапов:

1. Выбор компании-застройщика для инвестирования.
2. Сбор необходимой документации.
3. Нотариальное засвидетельствование покупки квартиры у застройщика. Оформление у нотариуса обезопасит от возникновения рисков при отказе от системы выкупа одной из сторон.
4. Подписание документа о передаче доли собственности инвестору.
5. Получение свидетельства о праве обладания квартирой. Одновременно осуществляется перевод денежных средств на счет строительной компании.
6. Заключение договора о возможности обратного выкупа.
7. В случае завершения сделки обратный выкуп производится в срок не более 100 дней, если другая дата не оговорена отдельно.
8. По истечению срока выкупа и не выполнению возложенных соглашением обязательств, сделка может быть признана недействительной.

Список необходимых документов

• Нотариально заверенные копии паспорта (для физического лица), выписка из ЕГРЮЛ (для юридического лица).
• Акт купли-продажи квартиры.
• Соглашение о возможности обратного выкупа.
• Удостоверяющий документ уплаты госпошлины за проведение сделки.
• Нотариально удостоверенная копия разрешения от супруга (при необходимости).
• Копии учредительных документов компании-застройщика.
• Согласие банка при его участи.
• Копия плана застройки.
• Разрешение органов кадастра о выкупе земельного участка.

Плюсы и минусы покупки квартиры с услугой «sale-pay-back»

Плюсы от покупки квартиры таким способом неоднозначны. Преимуществом может являться получаемый процент прибыли от инвестирования в собственность. Но при этом компания-застройщик не выплачивает достойное вознаграждение. Реальную прибыль можно получить от скачка цены на недвижимость. Увидев реальный рост цен на квартиры, ее можно быстренько перепродать другому лицу.

Сделка с обратным выкупом не лишена и минусов. Существенные из них – многочисленные риски. Неприятность может возникнуть при падении цен и спроса на недвижимость, неожиданной смене или банкротстве строительной компании, отказе в выкупе доли собственности.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него при покупке квартиры с обратным выкупом

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Владимир. Были вложены инвестиционные средства в квартиру в еще недостроенной новостройке. Компания застройщик обязалась произвести выкуп после окончания строительства. После завершения постройки компания отказалась производить выплату средств. Мотивация была однозначна – притворность сделки. Имеет ли юридическую обоснованность такой ответ?

Ответ: Здравствуйте, Владимир. Да, согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ. Притворной сделкой признается договор, прикрывающий иной правоустанавливающий документ. В вашем случае таким документом является договор купли-продажи квартиры, который имеет юридическую обоснованность.

Пример по покупке квартиры с обратным выкупом

Год назад гражданин заключил сделку покупки квартиры с возможностью обратного выкупа. Инвестиционные средства перечислены на счет компании застройщика. Согласно письменному соглашению по окончанию строительства квартира подлежала выкупу за установленную сумму плюс 4% прибыли за годовой оборот. Срок погашения задолженности составлял 100 дней после установленной даты.

По истечении года строительство не было закончено, и решено было переждать. Вот здесь и подстерегал подводный камень. Ведь срок фактического предъявления к уплате денег продолжал идти. И по завершению строительства фактически был нарушен срок предъявления заявления об уплате денег. Теперь в выкупе было отказано, и квартира осталась за собственным пользованием.

Главное в заключение договора с возможностью выкупа — соблюсти установленные сроки со своей стороны. Тогда другая сторона будет виновата в нарушениях договора и станет виновной в соответствии ст. 165 п.2 ГК РФ.

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа

Хотите взять деньги в долг и вам предлагают оформить договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа? Сейчас такой вариант выдачи денежного кредита набирает обороты. Обсудим, чем это грозит, и какие риски оформления договора купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа.

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа не предусмотрен гражданским законодательством, но, поскольку стороны свободны в заключении договора, в соответствии со статьей 421 ГК РФ, он достаточно распространен.

Этот договор оформляется как самостоятельная сделка, но, как правило, он служит способом обеспечения денежного кредита или займа.

Изначально договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа появился в банковской и биржевой практике (сделки РЕПО) и предметом купли-продажи в них выступали ценные бумаги.

Договор РЕПО – это договор, по которому одна сторона (продавец по договору РЕПО) обязуется в срок, установленный этим договором, передать в собственность другой стороне (покупателю по договору РЕПО) ценные бумаги, а покупатель по договору РЕПО обязуется принять ценные бумаги и уплатить за них определенную денежную сумму (первая часть договора РЕПО) и по которому покупатель по договору РЕПО обязуется в срок, установленный этим договором, передать ценные бумаги в собственность продавца по договору РЕПО, а продавец по договору РЕПО обязуется принять ценные бумаги и уплатить за них определенную денежную сумму (вторая часть договора РЕПО).

Заключение договора купли-продажи квартиры с обратным выкупом имеет ряд преимуществ для кредитора по сравнению с договором займа (кредитом), обеспеченным залогом имущества. В отличие от договора займа, договор купли-продажи с обратным выкупом упрощает разрешение споров при неисполнении обязательств заёмщиком и снижает кредитный риск.

При выборе конкретного способа обеспечения исполнения кредитных обязательств, стороны отдают предпочтение сделке купли-продажи квартиры с условием об обратном выкуп, которая имеет следующие преимущества по сравнению с обычным залогом:

— сокращается время и финансовые издержки при принятии обеспечения;

— наиболее действенная и эффективная защита прав кредитора в обеспечиваемом обязательстве;

— стимулирование должника к надлежащему исполнению обязательств под угрозой риска утраты своей квартиры.

Но такой договор несет в себе риски, в первую очередь для продавца квартиры. Ведь он свою квартиру передает в собственность другого лица, при этом не регистрируются какие – либо обременения или ограничения в перепродаже квартиры третьим лицам, что является привлекательным для мошенников.

Чтобы не попасть на удочку мошенников, до заключения договора купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, надо внимательно прочитать все пункты договора, а лучше всего, проконсультироваться с адвокатом, чтобы не потерять свою квартиру. Потерять свою квартиру при заключении такого договора достаточно просто, ведь вы ее добровольно передаете в собственность другого человека и оспорить такой договор практически невозможно.

Суды, рассматривая иски о признании недействительным договора купли- продажи квартиры с условием об обратном выкупе, приходят к выводу, что его нельзя квалифицировать как притворную сделку, совершенную с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, поскольку при его заключении стороны такого намерения не преследуют.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ).

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключении договора и могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом любой заключенными сторонами договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Договор купли-продажи квартиры с правом последующего выкупа не противоречит требованиям ст. 421 ГК РФ, а заключение такого договора является допустимым между лицами.

В договоре купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа не указывается, что кто-то кому-то дал деньги в долг, чаще всего долговые обязательства оформляются расписками, которые юридически никак не связаны с договором продажи квартиры.

Поэтому не получится оспорить договор купли-продажи квартиры, ссылаясь на мнимость и притворность этой сделки, вы же знали, какой договор подписывали.

Заключая договор купли – продажи квартиры с правом обратного выкупа, должник рискует утратить свое имущество из-за возможного недобросовестного поведения кредитора, который в нарушение договоренностей может продать квартиру третьему лицу.

Если вы, несмотря на большой риск потери своего имущества все равно намерены заключить договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, то придерживайтесь следующих правил:

1. Четко формулируйте условие об обратном выкупе в интересах должника, как обязанность кредитора продать имущество;
2. Указывайте конкретную цену, по которой будет осуществляться обратный выкуп квартиры;
3. Согласовывайте и указывайте в договоре четкий срок обратного выкупа квартиры.
4. Заключая договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, участники сделки должны согласовать порядок уплаты налога на имущество, коммунальных и иных платежей, связанных с содержанием квартиры, поскольку при отсутствии таких договоренностей последние из названных расходов должны быть понесены кредитором, к которому на время пользования заемными средствами переходит право собственности на квартиру (ст. 210 ГК РФ).

Если основные условия обратного выкупа квартиры в договоре купли — продажи четко сформулированы не будут, а просто будет указано на такую возможность, то это свидетельствует о том, что стороны должны будут оформить обратный выкуп отдельным соглашением, все условия которого им предстоит согласовать.

Кредитор вообще может отказаться от заключения такого соглашения, так как само по себе обязательство выкупить квартиру неконкретно и требует отдельного согласования условий сделки.

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Обратный выкуп недвижимости: образец договора

Сегодня все чаще на рынке недвижимости застройщики предлагают дольщикам заключать сделки по методу «Sale-pay-back», что означает заключение договора обратного выкупа недвижимости. Для Российского потребителя этот метод пока в «диковинку», но в Европе это распространенный способ для застройщиков привлечения денежных средств частных инвесторов (физических лиц).

Что представляет собой обратный выкуп недвижимости?

Суть этого метода заключения соглашения между девелопером и частным инвестором состоит во взаимной выгоде. Застройщик заключает договор с физическим (юридическим) лицом, желающим либо купить квартиру, либо вложить «свободные» финансы в строительство на этапе «котлована», а в последующем времени девелопер обязуется выкупить построенные квадраты недвижимости с уплатой инвестору не только суммы вложенных средств, но и выплаты оговоренных в договоре обещанных процентов с вложенных инвестиций.

Такая система реализации недвижимости не обязывает покупателя (инвестора) отдавать строящиеся квадраты. После того как будет построен жилой комплекс, инвестор оставляет за собой право не продавать квартиру, а стать полноправным ее хозяином.

Такое капиталовложение выгодно для обеих сторон тем, что инвестор, оформив договор купли-продажи по методу «Sale-pay-back» (обратный выкуп) застрахован, от рисков потери своих финансовых вложений, так как застройщик обязуется выкупить недвижимость сразу после в ведения жилищного комплекса в эксплуатацию.

Заключение договора купли-продажи с обратным выкупом квартиры

При заключении договорного соглашения по методу «Sale-pay-back» инвестору в первую очередь необходимо обратить внимание на длительность заключения договорного соглашения. То есть, по истечении какого срока он сможет получить назад вложенные деньги.

Необходимо обратить внимание, при каких условиях застройщик обязуется передать квартиру инвестору либо реализовать ее и вернуть вложенные финансы: при стопроцентной оплате квадратов на стадии котлована или же есть возможность рассрочки платежей и т.д.

Обязательно убедитесь, что застройщик не прописал в договоре мелким шрифтом условий отказа от выкупа недвижимости.

Еще одно условие договора, на которое необходимо обратить внимание: собирается ли застройщик выкупать жилое помещение самостоятельно или будет выступать продавцом в роли риэлтора. Что впоследствии не принесет прибыли инвестору, так как цены на недвижимость могут значительно снизиться.

Львиная доля мошеннических схем с недвижимостью – это существенный минус такого вложения денег. Поэтому необходимо внимательно подходить к заключению такой сделки и исключить все отрицательные нюансы составления и подписания договора «обратного выкупа». В первую очередь стоит тщательно подходить к выбору компании-застройщика. Не стоит вкладывать свои финансы в компании, которые:

• занимаются продажей недвижимости с использованием акционных предложений (т.е. всячески стараются привлечь покупателя, предлагая скидки на покупку жилья);
• предлагают вкладывать финансы по методу «пирамиды» (т.е. застройщик не обладает собственными средствами на постройку, а сто процентов пользуется средствами инвестора);
• завышают реальную прибыль от вложений и т.п.

Если есть сомнения по поводу добросовестности застройщика или некоторых пунктов договора, стоит обратиться за помощью к юристу, эксперту в данной области.

Соглашение «обратного выкупа» составляется и заключается для каждой стороны индивидуально, так как для компании-застройщика он будет являться договором займа, а для инвестора договором купли-продажи квартиры.

Какие нужны документы?

Для заключения договорного соглашения по методу «Sale-pay-back» необходим следующий пакет документов:

• нотариально заверенная копия удостоверения личности (для физических лиц) и копия выписки из единого государственного реестра юридических лиц (для юр. лиц);
• акт купли-продажи недвижимости;
• квитанцию об уплате государственной пошлины;
• копии учредительных документов застройщика;
• если инвестор не имеет собственных средств и берет ипотечный займ в банке необходимо также согласие самого банка;
• копия проекта (плана) застройки;
• разрешительные документы от органов кадастра на выкуп земельного участка под застройкой.

Форма договора

В России на законодательном уровне пока не установлена обязательная форма такого договора.

Так, инвестор на свой страх и риск заключает договорное соглашение об обратном выкупе в простой письменной форме. Чем и пользуются недобросовестные застройщики, объявляя впоследствии сделку притворной, а соответственно недействительной, что означает для инвестора – потеря вложенных средств и невозможности владеть построенным объектом недвижимости.

Основные условия договора

К содержанию самого договора есть также определенные требования, в нем обязательно должны оговариваться следующие пункты:

• самая актуальная и достоверная информация о недвижимом объекте;
• должны быть перечислены документы, указывающие на право собственности;
• гарантия отсутствия третьей стороны сделки (другого собственника);
• обязательно прописана полная стоимость недвижимости (цифрами и прописью);
• фамилия, имя и отчество полностью всех участников сделки;
• сроки исполнения сделки и гарантия выполнения условий к оговоренной дате;
• компенсационные выплаты в случае несоблюдения от договорных обязательств;
• проект застройки, утвержденный главным архитектором;
• порядок реализации договорного соглашения;
• условия внесения изменений в соглашение либо полное расторжение.

Механизм обратного выкупа

Сам механизм обратного выкупа заключается в следующем: физическое или юридическое лицо вкладывает капитал в приобретение недвижимости на стадии «котлована». Застройщик в свою очередь обязуется произвести выкуп построенной в будущем квартиры плюс уплатить процент с вложенных денежных средств. Для девелоперов такой займ обходиться гораздо дешевле, чем, если бы он брал денежные средства в кредит в банке.

К сожалению не все условия соглашения одинаково подходят клиентам. Так неудобными нюансами в договоре могут быть следующие условия:

• длительный срок инвестиций;
• невозможность оплаты в рассрочку, только единовременная оплата полной суммы;
• низкая процентная ставка по возврату;
• неподходящий вариант расположения квартиры (не та этажность, вид, квадратура);

Чтобы избежать ненужных неприятностей, нужно детально изучать документы застройщика и само заключаемое соглашение.

Образец договора с правом обратного выкупа недвижимости

Для большинства компаний – застройщиков такая сделка остается пока чем-то новым и не доступным. Чтобы предлагать клиентам такие программы, застройщикам нужно постоянно увеличивать обороты, сдавая новые и новые объекты недвижимости. Развивать партнерские отношения с финансовыми учреждениями. В нашей стране это доступно не многим, а лишь крупным строительным холдингам.

Такая тенденция приводит к тому, что на рынок недвижимости все чаще выходят иностранные компании-застройщики, для которых метод заключения соглашения обратного выкупа не в новинку.

Именно такой механизм как «обратный выкуп» говорит о положительном инвестиционном климате на рынке недвижимости и возникновения новой тенденции капиталовложения среди людей среднего класса. Вероятно, по прошествии некоторого времени это направление станет популярным среди большого количества инвесторов и компаний-застройщиков, предлагающих данный вид сделки.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.