Может ли юридическое лицо земельный участок ниже кадастровой стоимости

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости — что и как надо делать

Отправим материал на почту

Продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости стала особенно актуальна, во время кризисной ситуации на рынке недвижимости. В ситуации, когда органы государства присваивают частным территориям более завышенную стоимость относительно действительной текущей цены. В статье дается краткие тезисы про формирование и значение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость участка не всегда неизменна

Понятие кадастровой оценки

Кадастровой стоимостью именуется оценочная сумма земельной территории, которую определяют уполномоченные государственные представители. Такие процессуальные правила были приняты 1 января 2016 года в Налоговом Кодексе РФ.

Утвержденная в бумагах кадастровая стоимость требуется для проведения многих операций с участком, как формой недвижимого имущества. Во время начала торгов на аукционах, стартовая цена равняется оценке в государственном реестре. В случае, если на участке проводятся качественные изменения в благоустройстве, соответственно и растет значение кадастровой оценки. При продаже земельного надела за средства, превышающие государственную стоимость, ответственные органы не будут проявлять повышенный интерес.

Во время продажи земли, собственник участка должен заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если недвижимое имущество было приобретено после 1 января 2016 года, необходимо при формировании суммы налога учитывать кадастровую оценку.

Надо понимать нюансы кадастровой оценки

При этом если указанная в договоре сумма сделки на 70% больше от государственной оценки, то налог рассчитывается на основе документа. Иначе, стоимость сделки игнорируется, а для начисления налога берут во внимание 70% от текущей государственной стоимости.

Распространен вариант когда кадастровая оценка земли не проводилась до момента совершения сделки, налог вычисляется из суммы, указанной в договоре. Государственная оценка земли может изменяться ежегодно. Актуальное значение, которое необходимо учитывать в документах должно сходится с суммой утвержденной 1 января текущего года.

Легальная продажа земли ниже государственной стоимости

Законодательство РФ не ограничивает субъекта правовых отношений в продаже участка ниже кадастровой стоимости.

До реформы 2016 года, многие сделки между продавцом и покупателем проводились с минимизированными сумами в бумагах, с целью уменьшения налогового бремени. Тем не менее для проведения законной операции государство требует уплаты налога исходя из 70% кадастровой оценки.

Налоговая полиция может обратить внимание на сделки проведенные по сниженной стоимости. В случае, если обнаруживается попытка уменьшения суммы налога, субъект сделки будет вынуждены оплатить весь требуемый налог и пеню за факт махинации.

Лучше не становиться объектом интереса налоговой полиции

Важно! Налоговая проверка особенно актуальна для случаев, когда для покупки используются заемные банковские средства. После проверки кредитного условия и рыночной стоимости недвижимости, будет легко определить актуальную сумму налога.

Ввиду наличия обязательного налога по ставке от 70% от кадастровой оценки, продажа надела по стоимости ниже государственной цены невыгодна. Тем не менее, существуют способы позволяющие легально снизить налоговое обложение, после проведения торговых операций с недвижимостью.

С 2019 года вводится законодательная норма, по которой налоговый инспектор в обязательном порядке должен сверить сумму продажи с актуальной кадастровой стоимостью в обязательном порядке.

Если представитель государства обнаружит занижение цены, будет произведен перерасчет налога из 70% кадастровой суммы. Такие изменения касаются случаев продажи земельного участка после 1 января 2019 года. Использование такого порядка не распространяется на случаи, где отсутствует кадастровая оценка площади.

Перерасчёт может быть сделан в любую сторону

На нашем сайте Вы можете ознакомиться с самыми популярными в Подмосковье участками для строительства загородного дома. В фильтрах можно выставить желаемое направление, наличие газа, воды, электричества и прочих коммуникаций.

Покупка и продажа территории ниже кадастровой оценки

Если субъект сделки с земельным имуществом предоставит документы подтверждающие факт завышения государственной оценки, возможно снижение кадастровой цены на законных обстоятельствах.

В случае, если собственник участка хочет продать землю государству по оценочной стоимости, как правило, она либо завышена или занижена и сильно отличается от рыночной цены.

Если собственник получил разрешение со стороны государственных органов на продажу территории, стоит обращаться к независимым экспертам для приобретения объективной оценки, перед самим фактом продажи.

Продажа участка ниже кадастровой цены- последствия налогового регулирования

Существует несколько случаев, где возможно освобождение от уплаты НДФЛ от продажи недвижимости. Право использования 3 – летнего периода для отказа характерен:

во время приватизации;

в случае наличия ренты;

при дарении участка членом семьи или родственником;

после вступления в силу наследства.

Если земля получена по наследству, то при продаже возможно освобождение от уплаты налога

В иных вариантах присвоения земельного участка, право на отсутствие от НДФЛ станет реальным лишь через 5 лет после приобретения права на территорию. Таким образом, если право собственности наступило в 2019 году то право на налоговые льготы станут доступны в 2021 году.

Субъект сделки может применить один из вариантов налогового имущественного вычета до наступления 5 летнего периода (3 летнего периода для вышеназванных категорий). Вычет может проявляться как выплата определенной суммы исходя из значения конкретного объекта, либо в эквиваленте произведенных затрат, при совершении торговой операции.

Особенности продажи кадастровой стоимости в 2019 году

С 1 января 2019 года входит в правовое действие №382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую НК РФ». Таким образом, вошли в действия новые правила начисления налогов.

В случае, если лицо не использовало налоговый вычет ранее по имущественному праву, то в свидетельстве о продаже недвижимости необходимо указать реальную продажную собственность, если она не превышает 1 млн. рублей. В таком варианте участник сделки избавляется от необходимости переводить налог. Если налог на вычет на цифру более 1 млн рублей был использован в целях вычисления суммы налога применяется 70% от значения минимальной стоимости по кадастру.

Если есть возможность, то надо воспользоваться налоговым вычетом

Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте про перечень всех документов при покупке земли и загородного дома и для чего они нужны.

Во время кризисной ситуации цены на рынке недвижимого имущества падают, также снижается потребительская способность населения. Тем не менее кадастровая цена остается прежней, кроме того, зачастую такая стоимость неприемлемо большая. Причинами отличительного оценивания могут быть:

Игнорирование особенностей конкретного земельного участка, его координат, наличия трассы;

Понижение реальной стоимости участков;

Ошибки оценщиков во время ревизии;

Начало масштабных строительных работ, уменьшающих стоимость объекта.

Вопрос, можно ли продать участок ниже кадастровой стоимости, является особенно существенным при наличии строений на участке: домов, подсобных строений. В таком случае каждая отдельная постройка становится отдельным объектом правовых отношений и зачастую с разными сроками перехода в приватную собственность продавца. Например, участок земли уже перешел 5 летний период, однако дом еще несколько лет строился и, таким образом, налог будет платиться только со стоимости земельного участка.

Постройки на участке могут повлиять на размер налога

Составление кадастровой стоимости

Порядок присвоения кадастровой цены территории подробно регламентирована нормативно-правовыми актами, на основе которых государственные органы осуществляют оценку. Такая операция должна осуществляться каждые 5 лет. В основе оценки лежит классификация земель и целевое назначение конкретного участка.

Единицей измерения, которой осуществляется определение кадастрового значения утвержден удельный показатель кадастровой стоимости на один квадратный метр. Такая мера измерения переопределяется для нового кадастрового квартала. Значение по государственному кадастру получают путем умножения площади надела на удельную величину по кадастровой цене, для конкретного вида разрешенного использования. В случае если разрешены несколько вариантов деятельности, для исчисления выбирается удельный показатель с наибольшей цифрой.

На кадастровую оценку государственными представителями влияют следующие факторы:

Общая площадь территории;

Уровень развития территории, в пределах которых расположена земля;

Средняя стоимость площади в районе размещения;

Видео описание

Еще несколько слов о понижении кадастровой стоимости в следующем видео:

Коротко о главном

Вышеуказанная информация показывает, что продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости возможна. Рекомендуется, прежде всего, беспокоиться о легальности такого приема. Следует беспрекословно выполнять все требования налогового законодательства и оплатить налог исходя из минимальной кадастровой цены в эквиваленте 0,7 от цифры в государственном реестре.

Ещё немного внимания!

Напишите в комментариях, как думаете – различная бюрократия упрощает жизнь среднестатистического гражданина или сделана больше для удобства государственных служб?

Какие налоговые последствия могут возникнуть при продаже земельного участка ниже кадастровой стоимости

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: если стоимость участка, указанная в договоре купли-продажи, менее расчетной величины, определенной как произведение кадастровой стоимости участка и коэффициента 0,7, то для исчисления НДФЛ необходимо брать доход в размере указанной расчетной величины. При этом физическое лицо имеет право уменьшить полученный доход на документально подтвержденные расходы на приобретение этого участка или получить имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб.

У организации при приобретении земельного участка облагаемых налогом на прибыль доходов не возникает.

Оснований для доначисления налогов налоговым органом по рассматриваемой сделке мы не видим.

Доход, полученный физическим лицом – налоговым резидентом РФ, от реализации земельного участка, находящегося в РФ, принадлежавшего этому физическому лицу на праве собственности, подлежит налогообложению НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 210 НК РФ).

Порядок налогообложения НДФЛ доходов от продажи недвижимости (в том числе земельных участков (п. 1 ст. 130 ГК РФ)), приобретенной в собственность после 1 января 2016 г., определяется с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ (п. 6 ст. 210, п. 17.1 ст. 217, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, п. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 № 382‑ФЗ), и зависит от срока нахождения этого имущества в собственности и от его кадастровой стоимости.

Если срок владения объектом недвижимого имущества на момент продажи равен или превышает установленный минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом, доходы, получаемые налогоплательщиком от его продажи, освобождаются от налогообложения на основании п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Поскольку в рассматриваемой ситуации продажа участка планируется до истечения минимального срока владения (п. 3 и 4 ст. 217.1 НК РФ), полученный доход не освобождается от налогообложения НДФЛ. В этом случае у продавца – физического лица возникает обязанность самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ исходя из суммы, полученной от продажи участка (подп. 2 п. 1, п. 2 и 4 ст. 228, п. 1 ст. 225 НК РФ). Полученный доход необходимо задекларировать, представив по месту жительства декларацию по форме № 3-НДФЛ не позднее 30 апреля 2019 г. (п. 3 ст. 228, п. 1, 2 ст. 229 НК РФ). Доход от продажи земельного участка облагается НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Российская организация – покупатель земельного участка налоговым агентом в данном случае не является (п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ, письмо Минфина России от 29.12.2016 № 03-04-09/79322).

Отметим, что в силу положений ст. 421 ГК РФ стороны договора вправе установить любую цену по сделке, в том числе ниже кадастровой стоимости. В то же время при определении налоговой базы по НДФЛ от продажи земельного участка, приобретенного в собственность после 1 января 2016 г., необходимо учитывать положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ, согласно которому стоимость проданного имущества, указанную в договоре купли-продажи, необходимо сравнить с расчетной величиной, определяемой как произведение кадастровой стоимости участка на понижающий коэффициент 0,7. И если полученный от продажи доход меньше, чем определенная таким образом расчетная величина, то в целях налогообложения НДФЛ доходы принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Таким образом, если в рассматриваемой ситуации стоимость участка, указанная в договоре купли-продажи, менее вышеуказанной расчетной величины (кадастровая стоимость × 0,7), то для исчисления НДФЛ необходимо брать указанную расчетную величину.

В рассматриваемой ситуации налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Такой налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи земельного участка, не превышающем в целом 1 000 000 руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, письмо Минфина России от 30.05.2018 № 03-04-05/36685).

Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе на основании подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением земельного участка (письмо Минфина России от 22.11.2017 № 03-04-05/77103).

Для получения имущественного вычета необходимо представить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 7 ст. 220 НК РФ). В данном случае вместе с декларированием дохода от продажи земельного участка можно воспользоваться правом на налоговый вычет.

Исчисленную сумму налога необходимо будет уплатить по месту жительства не позднее 15.07.2019 (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Налог на прибыль

Приобретая по договору купли-продажи земельный участок, организация не получает доходов от реализации (ст. 249, п. 1 ст. 39 НК РФ). Поскольку земельный участок передается организации не бесплатно, то дохода в виде безвозмездно полученного имущества у организации также не возникает (п. 2 ст. 248, п. 8 ст. 250 НК РФ).

В то же время перечень внереализационных доходов, установленный ст. 250 НК РФ, является открытым (письмо Минфина России от 08.08.2013 № 03-03-06/4/32160).

В связи с этим необходимо учитывать, что в соответствии с НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии, в частности, с главой 25 НК РФ (п. 1 ст. 41 НК РФ). Соответственно, возможность учета экономической выгоды и порядок ее оценки в качестве объекта обложения тем или иным налогом должны регулироваться соответствующими главами НК РФ.

В отличие от норм главы 23 НК РФ (п. 1 ст. 210, подп. 2 п. 1, п. 3 ст. 212 НК РФ), нормы главы 25 НК РФ не рассматривают материальную выгоду, полученную от приобретения товаров (работ, услуг) у лиц, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, как доход, облагаемый налогом на прибыль организаций (порядок определения такой выгоды и ее оценки в главе 25 НК РФ не установлен). Косвенным образом правомерность такого подхода подтверждается выводами, представленными в постановлении Президиума ВАС РФ от 03.08.2004 № 3009/04, а также в письмах Минфина России от 23.03.2017 № 03-03-РЗ/16846, от 09.02.2015 № 03-03-06/1/5149, от 11.05.2012 № 03-03-06/1/239.

С учетом изложенного мы полагаем, что в рассматриваемой ситуации у организации не возникает доходов, облагаемых налогом на прибыль при приобретении участка.

Расходы на приобретение земельного участка могут быть учтены организацией только при реализации этого участка либо в качестве товара, либо в качестве прочего имущества (п. 2 ст. 256, подп. 2 и 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Поскольку физическое лицо плательщиком НДС не признается, то НДС оно не начисляет и счет-фактуру не выставляет (ст. 143 НК РФ). Кроме того, в силу подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения НДС. Поэтому организация при совершении покупки земельного участка к вычету НДС не принимает.

Имущественные налоги

В отношении земельного участка налог на имущество не уплачивается (подп. 1 п. 4 ст. 374 НК РФ). Земельный же налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка, а не из его балансовой стоимости (п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 389, ст. 390 НК РФ).

Влияние взаимозависимости на налогообложение

В рассматриваемой ситуации сделка проводится между организацией и ее руководителем, следовательно, продажа земельного участка признается сделкой между взаимозависимыми лицами в целях НК РФ (подп. 7 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).

Пункт 3 ст. 105.3 НК РФ предусматривает, что при определении налоговой базы с учетом цены товара, примененной сторонами сделки для целей налогообложения, указанная цена признается рыночной, если, в частности, ФНС России (не территориальными налоговыми органами (п. 1 ст. 30 НК РФ)) не доказано обратное.

Из п. 1 ст. 105.17 НК РФ следует, что контроль соответствия цен и проверка полноты и правильности исчисления и уплаты налогов в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами проводится ФНС России только в отношении контролируемых сделок между взаимозависимыми лицами в рамках специальных проверок.

Поскольку в рассматриваемой ситуации сделки по реализации земельного участка заключаются между российской организацией и физическим лицом, являющимися налоговыми резидентами РФ, то такие сделки могут признаваться контролируемыми при наличии одного из обстоятельств, предусмотренных п. 2 ст. 105.14 НК РФ.

Подпункт 4 п. 2 ст. 105.14 НК РФ в данном случае не применяется, так как физические лица не являются налогоплательщиками налога на прибыль организаций и, соответственно, не имеют статуса освобожденных от обязанности уплачивать этот налог (письма Минфина России от 01.06.2015 № 03-01-18/31603, от 16.09.2013 № 03-01-18/38106). Кроме того, как мы поняли, в рассматриваемой ситуации не имеют места и обстоятельства, указанные в подп. 2–3, 5–9 п. 2 ст. 105.14 НК РФ.

Поэтому данная сделка может быть признана контролируемой только на основании подп. 1 п. 2 ст. 105.14 НК РФ, то есть в случае, если сумма доходов по сделкам (сумма цен сделок) между организацией и директором за 2018 г. превысит 1 млрд руб. Кроме того, вне зависимости от того, удовлетворяют ли сделки условиям, предусмотренным п. 1–3 ст. 105.14 НК РФ, не признаются контролируемыми сделки, сторонами которых являются лица, удовлетворяющие одновременно требованиям, перечисленным в подп. 2 п. 4 ст. 105.14 НК РФ.

В то же время специалисты Минфина и ФНС России не оставляют попыток контролировать применяемые налогоплательщиками цены и по тем сделкам, которые не являются контролируемыми. Согласно их позиции, положения НК РФ лишь разграничивают полномочия в части налогового контроля цен в сделках по уровням системы налоговых органов:

• проверка соответствия цен в контролируемых сделках в силу положений п. 1 ст. 105.17 НК РФ осуществляется непосредственно ФНС России;
• проверка цен в сделках между взаимозависимыми лицами, которые не признаются контролируемыми в соответствии со ст. 105.14 НК РФ, может проводиться территориальными налоговыми органами в ходе камеральной или выездной налоговой проверки. Положения абз. 3 п. 1 ст. 105.17 НК РФ предусматривают запрет на осуществление проверок цен в ходе камеральных и выездных налоговых проверок только в отношении контролируемых сделок. Соответствующие разъяснения приведены в письмах Минфина России от 19.06.2015 № 03-01-18/35527, от 18.10.2012 № 03-01-18/8-145, от 26.12.2012 № 03-02-07/1-316 и ФНС России от 16.09.2014 № ЕД-4-2/18674@.

При этом, как следует из приведенных писем, контроль может быть проведен в отношении тех сделок, в которых исчисление налоговой базы осуществляется на основании положений отдельных статей части второй НК РФ исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ (см. также п. 1.3.4 «Контроль соответствия цен рыночным» письма ФНС России от 25.07.2013 № АС-4-2/13622@).

В то же время при продаже недвижимости физическим лицом налоговая база по НДФЛ сопоставляется не с рыночной ценой (ст. 105.3 НК РФ), а с кадастровой. Сам механизм исчисления налогооблагаемого дохода, установленный п. 5 ст. 217.1 НК РФ, уже не позволяет манипулировать ценой сделки в целях получения налоговой выгоды. Поэтому мы не видим оснований для доначисления физическому лицу НДФЛ по указанной сделке.

Организация же в данном случае не получает облагаемых налогом на прибыль доходов и не исчисляет НДС, а будет в целях налогообложения учитывать фактические расходы на приобретение земельного участка, в сумме меньшей, чем его кадастровая стоимость.

Учитывая изложенное выше, мы полагаем, что в рассматриваемой ситуации взаимозависимость сторон сделки, цена которой ниже кадастровой стоимости, не приводит к необходимости корректировки доходов организации в контексте требований п. 1 ст. 105.3 НК РФ.